Causación de facturas en el sector construcción
La causación de facturas en el sector construcción sigue el principio general: el costo se reconoce cuando se recibe la obra, no cuando se paga. Lo que cambia es cómo se arma el asiento. En un contrato de construcción de inmueble el IVA se liquida solo sobre la utilidad del AIU, la retención en la fuente se practica al 2 % sobre el valor total y cada acta de obra suele descontar una parte del anticipo y una retención de garantía.
Por eso una factura de obra casi nunca se causa con el esquema de "gasto + IVA contra proveedor". Antes de registrarla conviene separar cada componente.
Qué tiene de particular una factura de obra
El contratista factura por avance, normalmente con base en un acta de obra aprobada por la interventoría o el residente. Esa acta muestra qué parte del contrato se ejecutó y, con ello, cuánto costo se debe reconocer en el periodo.
La factura suele traer cuatro bloques: costo directo, administración, imprevistos y utilidad (AIU). Además, el contrato fija descuentos que no son impuestos: la amortización del anticipo y la retención de garantía (retegarantía).
| Componente | Qué es | Cómo se causa |
|---|---|---|
| Costo directo + AIU | Valor de la obra ejecutada | Costo de la obra (inventario o construcción en curso) |
| IVA sobre la utilidad | Impuesto sobre la parte "U" del AIU | Descontable o mayor valor del costo, según el destino |
| Amortización del anticipo | Parte del anticipo que se cruza con el acta | Crédito a la cuenta de anticipos |
| Retegarantía | Porcentaje retenido hasta la entrega a satisfacción | Cuenta por pagar separada al contratista |
| Retención en la fuente | Anticipo del impuesto de renta del contratista | Cuenta por pagar a la DIAN |
Cómo se liquidan el IVA y las retenciones en la causación de facturas de obra
En los contratos de construcción de bien inmueble, el IVA se genera sobre los honorarios del constructor o, si no se pactan, sobre su utilidad. El contrato debe señalar ese valor, y no puede ser inferior al que comercialmente corresponde a contratos similares (art. 1.3.1.7.9 del Decreto 1625 de 2016). La administración y los imprevistos no forman parte de la base del IVA.
La retención en la fuente sigue otra regla. La tarifa para contratos de construcción o urbanización es del 2 % (art. 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016), y se aplica sobre el valor total del pago o abono en cuenta antes de IVA, no solo sobre el AIU. La base especial del AIU para retención existe para servicios como aseo o vigilancia, no para la obra.
Si quien contrata es agente de retención de IVA, retiene el 15 % del IVA facturado (art. 1.3.2.1.6 del Decreto 1625 de 2016). La retención de ICA depende del municipio donde se ejecuta la obra, por lo que se debe revisar el acuerdo local.
Ejemplo de causación de facturas en el sector construcción con AIU
Una constructora levanta un proyecto de vivienda para la venta y subcontrata la estructura. Es agente de retención de IVA. El contratista emite factura electrónica por el acta n.° 3. El contrato pactó un anticipo del 30 %, que se amortiza en la misma proporción en cada acta, y una retegarantía del 5 %.
| Concepto | Valor ($) |
|---|---|
| Costo directo | 80.000.000 |
| Administración (8 %) | 6.400.000 |
| Imprevistos (2 %) | 1.600.000 |
| Utilidad (5 %) | 4.000.000 |
| Subtotal | 92.000.000 |
| IVA 19 % sobre la utilidad | 760.000 |
| Total factura | 92.760.000 |
Los descuentos se calculan así:
- Retención en la fuente: 2 % × 92.000.000 = 1.840.000.
- ReteIVA: 15 % × 760.000 = 114.000.
- Amortización del anticipo: 30 % × 92.000.000 = 27.600.000.
- Retegarantía: 5 % × 92.000.000 = 4.600.000.
- Neto por pagar al contratista: 92.760.000 − 1.840.000 − 114.000 − 27.600.000 − 4.600.000 = 58.606.000.
Como la venta de vivienda no está gravada con IVA, la constructora no puede descontar ese IVA y lo suma al costo de la obra. El asiento queda así:
| Cuenta | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| Inventario de obras en construcción | 92.760.000 | |
| Anticipos a contratistas | 27.600.000 | |
| Retegarantía por pagar | 4.600.000 | |
| Retención en la fuente por pagar | 1.840.000 | |
| ReteIVA por pagar | 114.000 | |
| Cuenta por pagar al contratista | 58.606.000 | |
| Sumas iguales | 92.760.000 | 92.760.000 |
En el ejemplo se supone que al girar el anticipo no se practicó retención. Si se practicó en ese momento, no se repite sobre la parte que ahora se amortiza.
A qué cuenta va el costo según quién recibe la obra
La contrapartida del débito depende del destino de la obra, de acuerdo con los marcos técnicos del Decreto 2420 de 2015:
- Constructora que vende las unidades: inventario de obras en construcción. El costo pasa a resultados cuando se venden las unidades.
- Empresa que construye un inmueble para su propio uso: propiedad, planta y equipo en construcción, que se deprecia cuando el activo está listo para usarse.
- Contratista principal que subcontrata parte de la obra: costo del contrato, asociado al avance con el que reconoce sus propios ingresos.
El tratamiento del IVA también cambia con el destino. Si el inmueble se usa en operaciones gravadas, se debe revisar si ese IVA es descontable. Si no lo es, se suma al costo, como en el ejemplo.
Errores frecuentes al causar facturas de obra
- Liquidar el IVA sobre todo el AIU o sobre el total de la factura, en lugar de hacerlo solo sobre la utilidad u honorarios.
- Practicar la retención en la fuente solo sobre el AIU, cuando en construcción la base es el valor total.
- Llevar la retegarantía a ingreso o a menor valor del costo. Es una deuda con el contratista que se paga al liquidar el contrato.
- Esperar la factura para reconocer la obra ya recibida. Si el acta está aprobada al cierre del mes, el costo se reconoce con un pasivo estimado y la factura llega después a soportarlo.
- Olvidar que, para que el costo sea deducible en renta y el IVA sea descontable, se necesita la factura con sus requisitos (art. 771-2 ET).
Preguntas frecuentes
¿La causación se hace con el acta de obra o con la factura? Contablemente, con el acta aprobada, porque ahí consta que la obra se recibió. Si la factura electrónica no ha llegado al cierre, se reconoce un pasivo estimado por el valor del acta. Cuando llega la factura se reversa la estimación y se causa con los valores definitivos, incluidas las retenciones.
¿La retegarantía se causa como gasto cuando se paga? No. El costo de la obra se reconoce completo al causar el acta, y la retegarantía es solo una parte de lo que se le debe al contratista. Se lleva a una cuenta por pagar separada y se cancela al liquidar el contrato o cuando se cumplan las condiciones de entrega pactadas.
¿El contratista puede descontar el IVA de los materiales que compra? En un contrato de construcción de inmueble, no. Como el IVA se genera solo sobre la utilidad u honorarios, el constructor solo puede descontar el IVA de los gastos ligados directamente a esa utilidad. El IVA pagado en materiales, equipos y demás costos de la obra se suma al costo del contrato.
Referencias
- Decreto 1625 de 2016, Único Reglamentario en Materia Tributaria, art. 1.3.1.7.9 (IVA en contratos de construcción de bien inmueble).
- Decreto 1625 de 2016, art. 1.2.4.9.1 (retención en la fuente del 2 % en contratos de construcción o urbanización).
- Decreto 1625 de 2016, art. 1.3.2.1.6 (tarifa general de retención de IVA del 15 %).
- Estatuto Tributario, art. 771-2 (procedencia de costos, deducciones e impuestos descontables).
- Decreto 2420 de 2015, Único Reglamentario de las Normas de Contabilidad, Información Financiera y Aseguramiento de la Información.
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Alejandro Gómez Restrepo
Contador con maestría en Finanzas aplicadas
Más de 20 años de experiencia en contabilidad y finanzas. Ha sido director y jefe de contabilidad en varias empresas del sector tecnológico.